Quelles sont les nouveautés apportées par la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

Avec cette nouvelle loi sur les loyers impayés, le propriétaire bailleur pourra résilier unilatéralement le bail d’un locataire sans avoir besoin d’engager une action en justice. Il appliquera la clause de résiliation de plein droit qui devrait accélérer la procédure d’expulsion du locataire. 

Cette nouvelle loi loyers impayés rend obligatoire une clause qui était déjà présente dans les contrats de location mais facultative. Les compagnies d’assurances la demandaient toutefois au bailleur lorsque celui-ci voulait inclure dans son contrat d’assurance une garantie contre les loyers impayés (GLI).

Qu’est-ce que la clause de résiliation de plein droit ?

La clause de résiliation de plein droit (ou clause résolutoire) permet à un propriétaire d’obtenir, lorsqu’il est confronté à un loyer impayé, la résiliation du bail sans recourir aux tribunaux. Cette clause a pour but de permettre au bailleur une expulsion plus rapide du locataire. Celui-ci toutefois aura la possibilité de demander au juge de suspendre l’application de cette clause.

Concrètement, la clause de résiliation du bail de plein droit doit apparaître dans le contrat de location. Elle indique noir sur blanc les situations dans lesquelles le locataire n’exécute plus ses obligations, donnant droit au propriétaire bailleur de résilier le bail avant terme. 

Ces situations à rédiger sur le contrat sont : 

• Le locataire n’a pas payé son loyer, et/ou les charges,

• Le locataire n’a toujours pas versé de dépôt de garantie,

• Le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation,

• Le locataire est responsable de troubles du voisinage, constatés par décision de justice.

Lorsqu’une de ces obligations n’est pas respectée par le locataire, le propriétaire bailleur doit, dans les deux premiers cas (loyer impayé ou dépôt de garantie non versé) signifier au locataire un commandement de payer par l'intermédiaire d’un huissier. Celui-ci se chargera d’informer ses possibilités de recours au locataire, notamment celui de négocier des délais de paiement ou saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le locataire a deux mois pour régler ses loyers de retard après quoi, le propriétaire bailleur applique la résiliation de plein droit du bail.

Dans le cas du défaut d’assurance, le locataire dispose d’un mois pour réparer l’anomalie.

Quelle est la durée des procédures en cas de loyers impayés ?

L’utilisation de la clause de résiliation de plein droit permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail au bout de cinq ou six mois.

Le retard de paiement du loyer est avéré à partir de 30 jours après l’échéance. Le propriétaire doit envoyer au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception pour le mettre en demeure de régler son loyer en retard. Il peut également lui délivrer un commandement de payer (une demande de paiement transmise par l’intermédiaire d’un huissier).

A compter de la réception du courrier ou du commandement de payer, le locataire dispose de deux mois pour régler ses loyers en retard. Si au terme de ce délai il n’a pas effectué son règlement, le propriétaire assigne le locataire en justice.

Deux mois minimum s’écoulent entre l’assignation en justice et la date de l’audience. La nouvelle loi prévoit de passer ce délai à un mois, mais cela reste dépendant de la disponibilité des juges. Lorsque celle-ci a lieu, le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire avec un échéancier étalé sur plusieurs semaines ou plusieurs mois. 

Lorsque le juge prononce la résiliation de bail, le locataire dispose encore d’un certain délai, décidé par le juge, pour quitter le logement. Si le locataire refuse de libérer le logement, le propriétaire ne pourra faire appel à la force publique qu’en dehors de la trêve hivernale, fixée entre le 1er novembre et le 31 mars.

En reprenant l’addition des délais et des temps d’attente, une résiliation peut durer cinq mois dans le meilleur des cas, mais peut se prolonger à plus d’un an selon les circonstances. La nouvelle loi sur les loyers impayés devrait permettre d’accélérer la procédure et raccourcir les délais. C’est en tout cas dans ce but qu’elle a été votée. 

Droit au logement VS droit de la propriété

Ce projet de loi avait pour but d’améliorer la protection des propriétaires de logement contre les loyers impayés, mais aussi contre le délit d'occupation illicite des logements. C’est pourquoi elle a été surnommée la “loi anti-squat”. Il regroupe l’encadrement des loyers impayés avec le renforcement des sanctions vis-à-vis :

• des squatteurs, qui peuvent aller jusqu’à trois ans de prison et 45.000 euros d’amende,

• et celles contre les escrocs, qui louent des logements qui ne leur appartiennent pas. 

Beaucoup de députés ont regretté que ce projet de loi fasse l’amalgame entre les locataires en difficulté financière et la délinquance immobilière. Ils ont été rejoints par de nombreuses associations qui luttent pour le logement comme la  Fondation Abbé-Pierre ou le DAL. 

Comment se garantir contre les loyers impayés ?

L’année 2019 a compté en France plus de 155.000 procédures de demande d’expulsion des locataires pour loyers impayés et 130.000 d’entre elles ont effectivement abouti à une expulsion, ce qui représente 83% des procédures engagées. 

Pour éviter le manque à gagner dans le cas de loyers impayés, les compagnies d’assurance proposent aux propriétaires d’ajouter à leur assurance habitation une garantie contre les loyers impayés. Lorsqu’une procédure de recouvrement des loyers impayés est mise en œuvre, la GLI verse au bailleur le montant du loyer et ce jusqu’à la fin de la procédure (en fonction bien entendu des plafonds définis sur le contrat d’assurance). En outre, la GLI prend en charge tous les frais de procédure, notamment les frais d’huissier et d’avocat. La GLI dispense le bailleur de demander un garant au locataire. Enfin, la cotisation à cette garantie est déductible des revenus fonciers.