POINT INFOS BAILLEURS CE QU'IL FAUT SAVOIR

Obligations du propriétaire bailleur

Lorsque vous louez votre logement, vous vous engagez à remplir certaines obligations vis-à-vis de votre locataire. Ces obligations sont rappelées dans le bail.

Fournir un logement en bon état

Travaux et entretien

Le logement que vous fournissez au locataire doit répondre aux caractéristiques de la décence. Le logement doit être en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement.

Si le logement n’est pas en bon état à l’entrée dans les lieux, il est possible de se mettre d’accord avec le locataire pour qu’il réalise les travaux nécessaires (à l’exception de ceux liés à la décence).

Cet accord devra être inscrit dans le bail et préciser :

• la nature des travaux,
• les conditions selon lesquelles le montant des travaux va être déduit du loyer,
• la durée pendant laquelle le loyer va être réduit,
• si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, les conditions selon lesquelles les travaux vont lui être remboursés.

En cours de bail, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement (hors réparations locatives - consultez notre modèle de courrier).

Avant de commencer des travaux, le locataire doit être informé par une notificationde travaux précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.

Exemples de réparations à la charge du bailleur

Certains travaux normalement à la charge du locataire sont à votre charge s’ils sont dus au vieillissement naturel du logement ou à un cas de force majeure (par exemple à la suite d’une tempête).

Assurer la tranquillité du locataire

Jouissance paisible du logement

Vous ne pouvez entrer dans le logement sans l’accord de votre locataire pour vérifier son état d’entretien ou le faire visiter. 

Vous avez l’obligation d’assurer l’occupation paisible du logement (nuisances sonores, isolation insuffisante…).

Le locataire doit veiller à ne pas causer de nuisances au sein du logement et à l’égard de ses voisins. 

Si vous êtes informés de troubles de voisinage causés par votre locataire, il est important de réagir. Il faut envoyer au locataire une lettre recommandéeavec demande d’avis de réception lui demandant de cesser les troubles. Il est conseillé de joindre à cette demande les preuves de ces troubles (témoignages, pétition, procès-verbal). Si les troubles ne cessent pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

Vous ne pouvez pas être considéré comme responsable de ces troubles si vous avez demandé au locataire de les faire cesser.

Aménagements du locataire

Vous ne pouvez pas vous opposer aux aménagements que le locataire souhaite réaliser dans le logement. Le locataire peut peindre les murs ou poser des étagères par exemple. Cependant, il ne peut pas opérer de travaux de transformation comme abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans votre autorisation.

Transmettre les quittances de loyer

Le locataire peut vous demander de lui fournir une quittance de loyer (consultez notre modèle de courrier) qui détaille les sommes qu’il vous a versé en distinguant le montant du loyer du montant des charges. Elle est transmise gratuitement et peut être transmise par mail si le locataire donne son accord.

Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, il faut lui fournir un reçu pour la somme versée et vous établirez une quittance lorsqu’il vous aura versé la totalité du loyer.

Décence du logement

Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement en bon état de fonctionnement disposant d’équipements offrant un confort minimal, qui ne met pas en danger la santé et la sécurité du locataire.

Caractéristiques de la décence

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit :

• être doté d’une surface habitable minimum ;
• être sécurisé pour ne pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
• être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation ;
• répondre à des critères de performance énergétique minimale ;
• ne pas être infesté d’espèces nuisibles ou parasites.

Caractéristiques de la décence

La surface habitable correspond à la surface de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Certains espaces ne sont pas compris dans la surface habitable : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Non-décence des logements énergivores

Depuis le 1^er janvier 2018, le logement doit être étanche à l’air (hors départements d’outre-mer). Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être "en bon état". Ils permettent une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 

À compter du 1^er janvier 2023, la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an devra être inférieure à 450 kilowattheures.

À compter du 1^er janvier 2025, un logement ne sera pas considéré comme décent s’il ne respecte pas un niveau de performance énergétique minimale (en fonction de l’étiquette inscrite dans le Diagnostic de performance énergétique (DPE)). 

En métropole, seuls pourront être mis en location :

• à compter du 1^er janvier 2025, les logements classés entre A et F ;
• à compter du 1^er janvier 2028, les logements classés entre A et E ;
• à compter du 1^er janvier 2034, les logements classés entre A et D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, seuls pourront être mis en location :

• à compter du 1_er janvier 2028, les logements classés entre A et F ;
• à compter du 1^er janvier 2031, les logements classés entre A et E.

Conséquences de la non-décence sur les allocations logement

Si le logement est reconnu comme non-décent, l’Allocation logement (AL) peut être suspendue tant que le bailleur n’aura pas effectué de travaux de mises aux normes du logement aux caractéristiques de la décence.

Avant d’engager des démarches mettant en cause la décence du logement, le locataire peut réaliser une auto-évaluation pour savoir si son logement correspond aux caractéristiques de la décence. Il peut s’appuyer sur le guide d’évaluation « qu’est-ce qu’un logement décent »  édité par le ministère.

Le locataire peut s’adresser à sa Caisse d’allocation familiale (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) pour lui demander d’effectuer une visite afin d’évaluer la décence ou non du logement. Il est recommandé de transmettre à la CAF :

• soit une fiche d’auto-évaluation,
• soit une description des lieux et des signes de non-décence avec des photos à l’appui. 

Plus les informations seront précises et détaillées, plus la CAF ou la CMSA pourra évaluer le degré de gravité de la situation. 

Si elles constatent que le logement n’est pas décent, elles peuvent suspendre le versement des AL. 
Dans ce cas, le locataire ne verse au bailleur que la part du loyer non couverte par l’allocation de logement. Le droit à l’AL est maintenu mais le versement au bailleur ne sera réalisé que lorsqu’il aura effectué des travaux pour mettre le logement aux normes. La CAF ou la CMSA conserve l’AL pendant un délai maximal de 18 mois. 

Si les travaux sont réalisés dans un délai de 18 mois et que les caractéristiques de la décence sont respectées, le montant de l’AL retenu pendant cette période est versé au bailleur. Si les travaux n’ont pas été réalisés, le montant de l’AL est perdu. 

Dans certains cas, après le délai de 18 mois, il est possible de demander le maintien et la conservation de l’AL pour une nouvelle période de 6 mois maximum (renouvelable une fois) :

• pour permettre au bailleur de finir les travaux commencés,
• pour prendre en compte l’action en justice du locataire,
• pour prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement.

Les recours du locataire pour obtenir l’exécution des travaux

Demande de mise en conformité adressée au bailleur

Dans un premier temps, le locataire informe le bailleur de la nécessité de mettre le logement aux normes de la décence. Pour cela, il lui fait parvenir une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (consultez notre modèle de courrier). Cette démarche peut être effectuée par la CAF ou la CMSA.

Si, deux mois après l’envoi de la demande de mise en conformité du logement aux normes de la décence, le bailleur n’a pas donné de réponse ou refuse de réaliser les travaux, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire.

Saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC)

Le locataire peut saisir la CDC par voie électronique ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à son secrétariat.

Le locataire et le bailleur sont convoqués par la CDC. Elle tente de trouver un accord entre le locataire et le bailleur et elle émet un avis dans les deux mois suivant sa saisine. Si cet avis ne permet pas de trouver un accord, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Il est conseillé de se munir d’un dossier complet comportant différentes formes de preuves notamment des photographies, un constat de commissaire de justice (anciennement constat d'huissier), un contrôle de la décence effectué par la CAF par exemple.

Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire :

• soit par déclaration au greffe si le litige est inférieur à 4 000 euros à l’aide du formulaire Cerfa n°11764*07. Cette procédure est gratuite. Le juge convoquera le locataire et le bailleur ;
• soit par assignation : un commissaire de justice informe le bailleur qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui. C’est au locataire d’avancer les frais d’assignation.

Le locataire peut demander au juge de condamner le bailleur à exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence. Il doit disposer d’éléments de preuve suffisants pour engager cette démarche (un constat de non-décence établi par la CAF ou la CMSA par exemple). Le juge peut demander une expertise judiciaire pour évaluer les causes de la non-décence du logement et les travaux à entreprendre pour y remédier.

Si le juge du tribunal judiciaire constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

• obliger le bailleur à faire les travaux nécessaires,
• imposer une réduction de loyer,
• fixer des dommages et intérêts.

Travaux de mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence

Modalités d’exécution des travaux

Le bailleur informe le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire.

Le locataire doit permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution des travaux. Si les travaux durent plus de 21 jours, il peut demander une diminution du loyer.

Aides financières à la réalisation des travaux

Pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement aux normes de la décence, le bailleur peut bénéficier d’aides financières.

Aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) - Programme Habiter Mieux

Pour bénéficier des aides de l’Anah, le logement doit répondre à certaines conditions, notamment être construit depuis au moins quinze ans. Après les travaux, il devra faire l’objet d’une convention et être loué ou mis à disposition à titre de résidence principale à des personnes ayant des ressources limitées pendant au moins neuf ans.

L’aide peut prendre la forme d’une subvention qui varie en fonction de la nature des travaux et qui peut couvrir jusque : 

• 25 % du montant des travaux pour la rénovation ou l’amélioration de l’étiquette énergétique, soit 750€ HT/m² maximum, dans la limite 60 000 € (80m² par logement),
• ou 35 % du montant des travaux soit 1 000 € HT/m² maximum, dans la limite de 80 000€ par logement (80 m² par logement) en cas de travaux lourds.

En complément, une prime Habiter Mieux correspondant à 1 500 € peut être accordée si les travaux permettent un gain minimum de 35 % d’économies d’énergie. La prime est bonifiée à hauteur de 2 000 € si, en plus de ce gain, le logement était étiqueté F ou G et qu’il remonte de deux classes sur l’étiquette énergie.

Éco-prêt à taux zéro

L'Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) est un prêt sans intérêts qui permet de financer notamment des travaux améliorant la performance énergétique du logement. Il est accordé sous certaines conditions (caractéristiques techniques des matériaux et équipements, nature des travaux, recours à une entreprise labellisée Reconnu garant de l’environnement (RGE)).

Aides fiscales

Les travaux à réaliser peuvent bénéficier, selon leur nature, de taux réduits de TVA à 5,5 % (pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique) ou à 10 % (pour les autres travaux de rénovation). Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans au début des travaux.

Le bailleur peut bénéficier des certificats d’économie d’énergie pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie ou pour l’achat de matériaux ou équipements performants. Les CEE peuvent prendre différentes formes : prêt bonifié, subvention, prime, bon d’achat, diagnostic gratuit.

Dans le cadre des certificats d’énergie, les propriétaires bailleurs et les locataires peuvent également bénéficier du coup de pouce chauffage et du coup de pouce isolation. Ces primes octroyées sous conditions de ressources permettent de financer certains travaux d’isolation ainsi que le remplacement de certains équipements peu performants. 

Aides des collectivités locales

Certaines collectivités locales peuvent proposer des aides financières pour réaliser les travaux.