Deux régimes fiscaux selon le montant de vos perceptions annuelles d’un bien en location

Si vous percevez moins de 15 000 euros de loyers hors charges par an, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier, vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30%. Aucune déduction supplémentaire ne peut être opérée. La déclaration de vos revenus fonciers est « simplifiée », vous devez indiquer le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus (case 4BE).

Si vos revenus immobiliers issus de la location de votre appartement ou maison hors charges dépassent les 15 000 euros par an, vous êtes soumis au régime réel d’imposition et vous pouvez ainsi déduire certaines charges et dépenses inhérentes au logement loué. Le régime réel nécessite une déclaration spécifique : la déclaration n° 2044. Précisons que même si vous êtes éligible au régime micro-foncier, vous pouvez quand même opter pour le régime réel (si vos charges excèdent 30 % des revenus par exemple), mais cette option est bloquée ensuite pendant 3 ans.

Pour être déductibles, ces charges doivent répondre à certaines conditions préalables :

• Elles doivent se référer au bien vous procurant un revenu foncier, c’est-à-dire faisant l’objet d’un contrat de location.
  
  
• Elles doivent être payées au cours de l’année pour être valablement déduites.
  
  
• Vous devez pouvoir justifier de ces dépenses et autres auprès de l’administration fiscale
  
  

Tour d’horizon des dépenses et charges déductibles

Sur votre déclaration annuelle de revenus, vous pouvez déduire d’un bien dont vous êtes le propriétaire bailleur :

1. Les frais de gestion : rémunération du gardien ou du concierge, honoraires de gestion et de location du professionnel de l’immobilier si vous lui confiez l’administration de votre bien.
   
   
2. Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration : cela comprend les charges relatives à des travaux pour maintenir le bien en l’état ou l’améliorer. Si vous êtes un(e) adepte du bricolage, vous pouvez déduire la matière première utilisée à condition d’avoir gardé les justificatifs. Important : les travaux de construction, reconstruction et autre agrandissement ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.
   
   
3. Les provisions pour charges de copropriété: cette déduction s’applique pour les bailleurs de biens en copropriété. Il vous faudra d’une part déduire l’ensemble des provisions de charges payées et d’autre part réintégrer les charges non déductibles de l’année précédente.
   
   
4. Les primes d’assurances en lien avec le bien mis en location : assurance de prêts, assurance propriétaire non occupant ou assurance loyers impayés.
   
   
5. Les intérêts d’emprunts pour financer l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration, la conservation du bien en question.
   
   
6. Certaines impositions : la taxe foncière par exemple, déduction faite de la TEOM ou REOM si elle fait l’objet d’une charge récupérable auprès de votre locataire.
   
   
7. Les autres frais de gestion : l’administration fiscale admet un montant forfaitaire de 20 € par an et par local.
   
   
8. Les dépenses non honorées par le locataire : il s’agit des dépenses qui normalement auraient dû être acquittés par le locataire mais qui a quitté le logement en les laissant à la charge du propriétaire.
   
   
9. Les frais de procédures : les frais (avocat, huissier …) engendrés par un différend avec le locataire ou un prestataire intervenu dans le logement.

A l’issue de ce recensement, si vos encaissements sont supérieurs aux dépenses engagées pour le bien en location, votre résultat « net » foncier est positif, celui-ci vient s’ajouter à vos autres revenus annuels. Si vos charges sont supérieures aux recettes, vous générerez un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Son excédent est reportable pendant 10 ans.

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Parlons de vous, parlons biens.